重磅！買房將迎新變化！認(rèn)房不認(rèn)貸

　　7月28日晚住建部重磅發(fā)布降首付、降利率，減稅費(fèi)、認(rèn)房不認(rèn)貸，釋放多個(gè)積極信號。

　　降低購買首套住房首付比例和貸款利率

　　對于降低購買首套住房首付比例和貸款利率的表述，其含義在于還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預(yù)計(jì)在8月上旬前會有一波降首付和降利率操作。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。其中北京和上海的首套房首付比例是最高的，為35%；

　　廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞等的首付比例也比較高。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個(gè)基點(diǎn)。

　　其中，一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%。

　　“目前多個(gè)一二線城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高于5年期以上LPR。”短期來看，一二線城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限。

　　7月14日，中國人民銀行貨幣政策司在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上表示：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

　　“認(rèn)房不用認(rèn)貸”或有更大影響

　　個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的表述則被認(rèn)為有更大的新意，也是最受關(guān)注的部分。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

　　“認(rèn)房又認(rèn)貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時(shí)即使名下無房或貸款已還清，也會被認(rèn)定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場。

　　補(bǔ)充：認(rèn)房不認(rèn)貸的重點(diǎn)在“房”上，一個(gè)簡單的公式是：

　　有房+貸款還清=二套房；

　　有房+貸款沒還清=二套房；

　　沒房（或賣掉）+貸款還清=首套房；

　　沒房（或賣掉）+貸款沒還清=首套房。

　　“從各地實(shí)際操作看，尤其以一線城市為例，在這個(gè)領(lǐng)域政策過緊，也導(dǎo)致了二套房認(rèn)購成本過高。”該表述對于一線城市影響是最大的，在相關(guān)領(lǐng)域或許會有持續(xù)寬松的政策變化。

　　以北京為例解釋稱，當(dāng)前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，導(dǎo)致很多購房者在換房過程中，首付比例高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

　　短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化，一線城市亦存在空間。值得關(guān)注的是，武漢、青島等城市當(dāng)前僅二環(huán)內(nèi)或個(gè)別主城區(qū)限購，非限購區(qū)域首套首付已降至20%，限購區(qū)的認(rèn)房認(rèn)貸政策優(yōu)化影響或有限。

　　另外，在支持改善需求方面，住建部還提到了“改善性住房換購稅費(fèi)減免”。

　　“這主要還是應(yīng)理解為免個(gè)稅的政策。總體上看，降低交易稅費(fèi)，如通過降低個(gè)人所得稅、契稅、增值稅、中介費(fèi)用等降低購房成本，也有利于修復(fù)置業(yè)預(yù)期。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。陳文靜也表示，預(yù)計(jì)后續(xù)針對換房需求的政策支持將進(jìn)一步加大。

　　各地優(yōu)化政策節(jié)奏或?qū)⒓涌?/p>

　　24日召開的中央政治局會議在談及房地產(chǎn)市場時(shí)，首次明確提出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心表示，住建部本次表態(tài)中提及的措施比較明確，即降低住房消費(fèi)門檻、成本，能夠改善預(yù)期并釋放需求。降利率、降首付、降稅收適應(yīng)了多數(shù)城市進(jìn)入住房改善時(shí)期的供求關(guān)系新形勢，有的放矢地支持改善型需求。

　　整體來看，主管部門的發(fā)聲不僅有助于提振市場信心，同時(shí)也為各地加快落實(shí)優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍。預(yù)計(jì)各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進(jìn)一步加快，特別是二線城市政策優(yōu)化或已在路上。

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