上海調整住房信貸政策：首套房首付款比例不低于35%

據上海發布微信公號消息，上海市住建委今天公布，自明天(2016年11月29日)起，居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
市公積金管理中心說，公積金貸款利率、貸款額度等也將根據情況進行調整。詳見下文。
11月28日, 市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監局聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，旨在進一步促進本市房地產市場平穩健康有序發展。
《通知》規定，經上海市市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：
自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房(即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的)申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄(包括商業性或公積金住房貸款記錄)的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
《通知》要求，各房屋管理部門要加強房屋交易審核工作，認真做好住房信貸房屋信息查詢工作。各商業銀行應繼續強化對首付資金來源、收入證明真實性等審核，根據借款人家庭信用狀況、償債能力等審慎把握具體執行水平，對于有投資、投機性購房特征的，應從嚴確定首付款比例和利率。人民銀行上海分行和上海銀監局將加強監督檢查。此外，上海銀監局已會同規土部門深入核查了部分土地拍賣的競得資金來源，正在對查實存在資金違規進入土地交易市場問題的銀行業金融機構采取行政處罰措施。后續還將積極配合相關部門，持續開展土地交易資金來源核查工作。
同日，市住房公積金管理委員會印發《關于調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，一是嚴格執行公積金差別化信貸政策。在區分首套和二套購房的前提下，調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發放貸款。二是體現公積金制度的公平性、可持續和風險可控。借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍；嚴格執行住建部還款能力的計算比例調減為每月還本額占工資基數不超過40%，以及對第二套改善型住房認定標準的口徑。
此外，本市將加大商品住房用地供應，確保2016年商品住房用地供應同比增加。進一步強化商品房預銷售行為管理，加強對房地產企業和從業人員監管，持續開展房地產市場秩序專項整治工作，堅決打擊房地產開發企業和經紀企業捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易及各類價格違法違規行為；加大對編制謠言、散布不實信息、擾亂市場秩序等行為查處力度，依法依規予以嚴肅處理。培育和發展住房租賃市場，鼓勵社會專業機構不斷擴大代理經租業務規模，切實落實居住房屋租賃合同登記備案制度，規范住房租賃行為，穩定住房租賃關系，保障租賃當事人合法權益。
本市將繼續堅持“以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主”的住房市場體系，不斷完善“四位一體”的住房保障體系，按照國家關于住房限購、限貸的要求，繼續嚴格執行“滬九條”、“滬六條”規定，強化市場調控職責，加強監督檢查，落實考核制度，確保各項調控政策執行到位，促進本市房地產市場平穩健康有序發展。
政策問答
一、商業銀行如何認定首套房貸？
答：居民家庭名下在本市無住房，且通過人民銀行征信系統顯示在全國各地無商業性住房貸款記錄、無公積金住房貸款記錄的，按照首套房貸政策執行，首付款比例不低于35%。
二、商業銀行如何認定二套房貸？
答：居民家庭名下在本市無住房，但通過人民銀行征信系統顯示在全國各地有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的；或在本市房地產交易系統內查詢到已擁有1套住房的(無論其是否有住房貸款記錄，無論其住房貸款是否結清)，均執行二套房貸政策，即購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
三、本次政策調整從何時起執行？
答：考慮到將政策調整對新申請貸款家庭的影響降到最低，本次政策調整以購房合同網簽時間為界。網簽時間在11月29日(含)之后的，執行新政策，網簽時間在11月28日(含)之前的，執行原政策不變。
四、購房人如何辦理住房信貸的房屋信息查詢？
答：簽訂購房合同后，借款人及其家庭成員應持購房合同、經貸款銀行審查的《借款人家庭住房查詢申請表》、借款人及家庭成員的身份證件、戶口簿、結婚證等材料，向市房屋狀況信息中心申請核查家庭名下住房狀況，市房屋狀況信息中心受理后5個工作日內出具查詢結果，該查詢結果作為貸款銀行審貸的依據。
為方便辦理查詢手續，本市多數商業銀行提供房屋信息查詢的代辦服務，經當事人授權的，可由貸款銀行持相關材料統一向市房屋狀況信息中心辦理查詢。
五、《通知》提出嚴格核驗購房居民家庭住房狀況相關信息，具體包含哪些內容？
答：市房屋狀況信息中心會同各貸款銀行嚴格核驗借款人家庭住房狀況相關信息，一是核查借款人申報的其家庭成員名下住房狀況信息；二是與民政等部門聯網核查借款人申報的婚姻狀況等信息；三是比對借款人在房產稅、住房限購和差別化住房信貸申請中申報相關信息的一致性。
六、本次公積金貸款政策調整的依據是什么？
答：根據本市住房公積金差別化信貸政策，以往主要是審核申請貸款家庭名下住房情況，即使繳存職工使用過公積金貸款，在還清后仍可再次申請。本次調整為同時審核家庭名下住房情況和公積金貸款記錄。對于購買首套住房且從未使用過公積金的繳存職工家庭，公積金差別化信貸政策不作任何調整；對已使用過1次公積金貸款的繳存職工家庭，即使名下無房，也只能享受第二套改善型住房貸款政策；對已經使用過兩次公積金貸款的繳存職工家庭，不再向其發放第三次公積金貸款。這有利于體現公積金貸款的差別化和公平性，同時也體現公積金支持的對象。
調整第二套改善型住房的貸款政策是根據本次房地產調控要求所作的相應調整。2010年，住建部等四部委要求第二套改善型住房的公積金首付款比例不得低于50%、貸款利率不得低于同期首套住房公積金貸款利率的1.1倍。2014年11月，為支持住房消費，本市根據人民銀行、銀監會文件要求，對購買第二套改善型普通住房的公積金貸款政策均參照首套住房政策執行。但在目前房地產調控的背景下，對購買第二套改善型普通住房不再參照首套住房貸款政策，對其首付款比例，公積金貸款利率和最高貸款限額都進行相應調整，以更好地體現與首套首次購房家庭的差別化管理。
調整借款人計算還款能力的月收入基數比例是根據《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》(建金［2015］150號)中“在保證借款人基本生活費用的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50%-60%”的精神進行調整的。本市目前計算公積金借款人還款能力為月還款本金不超過工資收入的50%，如果加上利息，每月還款額占工資收入的70%左右，超過了50%-60%的上限控制標準。本次從50%調整為40%后能夠真實反映借款人的償債能力，月還本付息額控制在政策規定的范圍內，以降低公積金貸款違約風險產生。
嚴格對購買第二套改善型住房的認定，是根據《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》(建金［2010］179號)中“第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房”的精神進一步明確認定口徑。
計算公積金貸款額度的繳存余額倍數，通常綜合考慮貸款風險杠桿以及住房公積金的互助、公平、共享和可持續原則。全國其他城市都不高于25倍，普遍在10-20倍間，本市兼顧了政策連續性和漸進性等因素，本次從40倍適當下調至30倍(補充公積金從20倍下調10倍)。
七、什么是上海市市場利率定價自律機制？
答：上海市市場利率定價自律機制是人民銀行上海總部監督指導下的在滬銀行金融機構自律協調機制，在上海市房地產金融調控中發揮重要作用：一是根據上海市房地產調控要求，在人民銀行上海總部指導下，按照“因城施策”的原則，協商確定差別化住房信貸政策調整方案。二是在統一差別化住房信貸政策具體執行標準，規范商業銀行與房地產中介業務合作，防范“首付貸”等房地產市場場外配資加杠桿行為，維護住房金融市場秩序等方面發揮了關鍵作用，有效督促商業銀行全面貫徹落實上海市房地產金融調控政策。