上海調(diào)整住房信貸政策：首套房首付款比例不低于35%

據(jù)上海發(fā)布微信公號(hào)消息，上海市住建委今天公布，自明天(2016年11月29日)起，居民家庭購買首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
市公積金管理中心說，公積金貸款利率、貸款額度等也將根據(jù)情況進(jìn)行調(diào)整。詳見下文。
11月28日, 市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》，旨在進(jìn)一步促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。
《通知》規(guī)定，經(jīng)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制商定，對(duì)差別化住房信貸政策作以下要求：
自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房(即居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的)申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄(包括商業(yè)性或公積金住房貸款記錄)的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
《通知》要求，各房屋管理部門要加強(qiáng)房屋交易審核工作，認(rèn)真做好住房信貸房屋信息查詢工作。各商業(yè)銀行應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)首付資金來源、收入證明真實(shí)性等審核，根據(jù)借款人家庭信用狀況、償債能力等審慎把握具體執(zhí)行水平，對(duì)于有投資、投機(jī)性購房特征的，應(yīng)從嚴(yán)確定首付款比例和利率。人民銀行上海分行和上海銀監(jiān)局將加強(qiáng)監(jiān)督檢查。此外，上海銀監(jiān)局已會(huì)同規(guī)土部門深入核查了部分土地拍賣的競(jìng)得資金來源，正在對(duì)查實(shí)存在資金違規(guī)進(jìn)入土地交易市場(chǎng)問題的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)采取行政處罰措施。后續(xù)還將積極配合相關(guān)部門，持續(xù)開展土地交易資金來源核查工作。
同日，市住房公積金管理委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個(gè)人貸款政策的通知》，一是嚴(yán)格執(zhí)行公積金差別化信貸政策。在區(qū)分首套和二套購房的前提下，調(diào)高對(duì)第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調(diào)10萬元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。二是體現(xiàn)公積金制度的公平性、可持續(xù)和風(fēng)險(xiǎn)可控。借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍；嚴(yán)格執(zhí)行住建部還款能力的計(jì)算比例調(diào)減為每月還本額占工資基數(shù)不超過40%，以及對(duì)第二套改善型住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的口徑。
此外，本市將加大商品住房用地供應(yīng)，確保2016年商品住房用地供應(yīng)同比增加。進(jìn)一步強(qiáng)化商品房預(yù)銷售行為管理，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員監(jiān)管，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)企業(yè)捂盤惜售、炒作房價(jià)、虛假廣告、誘騙消費(fèi)者交易及各類價(jià)格違法違規(guī)行為；加大對(duì)編制謠言、散布不實(shí)信息、擾亂市場(chǎng)秩序等行為查處力度，依法依規(guī)予以嚴(yán)肅處理。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)不斷擴(kuò)大代理經(jīng)租業(yè)務(wù)規(guī)模，切實(shí)落實(shí)居住房屋租賃合同登記備案制度，規(guī)范住房租賃行為，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。
本市將繼續(xù)堅(jiān)持“以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主”的住房市場(chǎng)體系，不斷完善“四位一體”的住房保障體系，按照國家關(guān)于住房限購、限貸的要求，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“滬九條”、“滬六條”規(guī)定，強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控職責(zé)，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)考核制度，確保各項(xiàng)調(diào)控政策執(zhí)行到位，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。
政策問答
一、商業(yè)銀行如何認(rèn)定首套房貸？
答：居民家庭名下在本市無住房，且通過人民銀行征信系統(tǒng)顯示在全國各地?zé)o商業(yè)性住房貸款記錄、無公積金住房貸款記錄的，按照首套房貸政策執(zhí)行，首付款比例不低于35%。
二、商業(yè)銀行如何認(rèn)定二套房貸？
答：居民家庭名下在本市無住房，但通過人民銀行征信系統(tǒng)顯示在全國各地有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的；或在本市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)內(nèi)查詢到已擁有1套住房的(無論其是否有住房貸款記錄，無論其住房貸款是否結(jié)清)，均執(zhí)行二套房貸政策，即購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
三、本次政策調(diào)整從何時(shí)起執(zhí)行？
答：考慮到將政策調(diào)整對(duì)新申請(qǐng)貸款家庭的影響降到最低，本次政策調(diào)整以購房合同網(wǎng)簽時(shí)間為界。網(wǎng)簽時(shí)間在11月29日(含)之后的，執(zhí)行新政策，網(wǎng)簽時(shí)間在11月28日(含)之前的，執(zhí)行原政策不變。
四、購房人如何辦理住房信貸的房屋信息查詢？
答：簽訂購房合同后，借款人及其家庭成員應(yīng)持購房合同、經(jīng)貸款銀行審查的《借款人家庭住房查詢申請(qǐng)表》、借款人及家庭成員的身份證件、戶口簿、結(jié)婚證等材料，向市房屋狀況信息中心申請(qǐng)核查家庭名下住房狀況，市房屋狀況信息中心受理后5個(gè)工作日內(nèi)出具查詢結(jié)果，該查詢結(jié)果作為貸款銀行審貸的依據(jù)。
為方便辦理查詢手續(xù)，本市多數(shù)商業(yè)銀行提供房屋信息查詢的代辦服務(wù)，經(jīng)當(dāng)事人授權(quán)的，可由貸款銀行持相關(guān)材料統(tǒng)一向市房屋狀況信息中心辦理查詢。
五、《通知》提出嚴(yán)格核驗(yàn)購房居民家庭住房狀況相關(guān)信息，具體包含哪些內(nèi)容？
答：市房屋狀況信息中心會(huì)同各貸款銀行嚴(yán)格核驗(yàn)借款人家庭住房狀況相關(guān)信息，一是核查借款人申報(bào)的其家庭成員名下住房狀況信息；二是與民政等部門聯(lián)網(wǎng)核查借款人申報(bào)的婚姻狀況等信息；三是比對(duì)借款人在房產(chǎn)稅、住房限購和差別化住房信貸申請(qǐng)中申報(bào)相關(guān)信息的一致性。
六、本次公積金貸款政策調(diào)整的依據(jù)是什么？
答：根據(jù)本市住房公積金差別化信貸政策，以往主要是審核申請(qǐng)貸款家庭名下住房情況，即使繳存職工使用過公積金貸款，在還清后仍可再次申請(qǐng)。本次調(diào)整為同時(shí)審核家庭名下住房情況和公積金貸款記錄。對(duì)于購買首套住房且從未使用過公積金的繳存職工家庭，公積金差別化信貸政策不作任何調(diào)整；對(duì)已使用過1次公積金貸款的繳存職工家庭，即使名下無房，也只能享受第二套改善型住房貸款政策；對(duì)已經(jīng)使用過兩次公積金貸款的繳存職工家庭，不再向其發(fā)放第三次公積金貸款。這有利于體現(xiàn)公積金貸款的差別化和公平性，同時(shí)也體現(xiàn)公積金支持的對(duì)象。
調(diào)整第二套改善型住房的貸款政策是根據(jù)本次房地產(chǎn)調(diào)控要求所作的相應(yīng)調(diào)整。2010年，住建部等四部委要求第二套改善型住房的公積金首付款比例不得低于50%、貸款利率不得低于同期首套住房公積金貸款利率的1.1倍。2014年11月，為支持住房消費(fèi)，本市根據(jù)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)文件要求，對(duì)購買第二套改善型普通住房的公積金貸款政策均參照首套住房政策執(zhí)行。但在目前房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，對(duì)購買第二套改善型普通住房不再參照首套住房貸款政策，對(duì)其首付款比例，公積金貸款利率和最高貸款限額都進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以更好地體現(xiàn)與首套首次購房家庭的差別化管理。
調(diào)整借款人計(jì)算還款能力的月收入基數(shù)比例是根據(jù)《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》(建金［2015］150號(hào))中“在保證借款人基本生活費(fèi)用的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50%-60%”的精神進(jìn)行調(diào)整的。本市目前計(jì)算公積金借款人還款能力為月還款本金不超過工資收入的50%，如果加上利息，每月還款額占工資收入的70%左右，超過了50%-60%的上限控制標(biāo)準(zhǔn)。本次從50%調(diào)整為40%后能夠真實(shí)反映借款人的償債能力，月還本付息額控制在政策規(guī)定的范圍內(nèi)，以降低公積金貸款違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
嚴(yán)格對(duì)購買第二套改善型住房的認(rèn)定，是根據(jù)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》(建金［2010］179號(hào))中“第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的繳存職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房”的精神進(jìn)一步明確認(rèn)定口徑。
計(jì)算公積金貸款額度的繳存余額倍數(shù)，通常綜合考慮貸款風(fēng)險(xiǎn)杠桿以及住房公積金的互助、公平、共享和可持續(xù)原則。全國其他城市都不高于25倍，普遍在10-20倍間，本市兼顧了政策連續(xù)性和漸進(jìn)性等因素，本次從40倍適當(dāng)下調(diào)至30倍(補(bǔ)充公積金從20倍下調(diào)10倍)。
七、什么是上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制？
答：上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制是人民銀行上�？偛勘O(jiān)督指導(dǎo)下的在滬銀行金融機(jī)構(gòu)自律協(xié)調(diào)機(jī)制，在上海市房地產(chǎn)金融調(diào)控中發(fā)揮重要作用：一是根據(jù)上海市房地產(chǎn)調(diào)控要求，在人民銀行上�？偛恐笇�(dǎo)下，按照“因城施策”的原則，協(xié)商確定差別化住房信貸政策調(diào)整方案。二是在統(tǒng)一差別化住房信貸政策具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范商業(yè)銀行與房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作，防范“首付貸”等房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)外配資加杠桿行為，維護(hù)住房金融市場(chǎng)秩序等方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用，有效督促商業(yè)銀行全面貫徹落實(shí)上海市房地產(chǎn)金融調(diào)控政策。